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厦门楼市暴跌,政策调控还是市场调整?
2018-08-13 16:22:54   来源:   评论: 点击:

厦门房价暴跌

最近大家都在谈论厦门房价暴跌的事。

有消息称,近十年来厦门房价一路上涨,以年度成交均价维度来看,厦门岛内均价从2008年的1万多元上涨至2018年(前7月)的4.7万元左右,岛外四区从十年前的六七千元上涨至如今的三万元左右。但2018年,厦门房价在调控之下,开始“暴跌”,比如相比2017年3月高峰期成交均价55427元/㎡,岛内思明区今年前7月均价45547元/㎡,下降了近万元,岛外四区也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。

土拍的数据就更明显。7月2日,厦门推出五宗商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万元/㎡,其中翔安南部新城的地,最终18950元/㎡的楼面地价与旁边融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,确实是腰斩。

值得注意的是,土拍时间一定程度上是当地某楼的“晴雨表”。比如这两年去库存后的杭州楼市火爆,土拍就非常激烈。去年12月底的杭州未来科技城南湖板块等6宗地,历时11小时,创下了杭州史上最长时间土拍记录,其中余政储出[2017]37号未来科技城南湖板块地块二经过244轮竞价,才由中锐以总价114393万元,溢价50%竞得。这次厦门土拍中的同安区T2018P01地块,地上总建24万方,堪称近年来厦门供地计划中体量最大的低价“巨无霸”地块,但与以往开发商云集相反,这次仅有一家房企报名,整个过程10秒结束!

按理说,厦门房地产市场一直火爆,价格腰斩之下还被“秒拍”,就让人不得不担心,厦门楼市是不是真要崩盘了,毕竟开发商一向都是“春江水暖鸭先知”。

| 厦门楼市行情,撕开了二线城市房价地价回落的一道口子。

政策调控还是市场调整?

厦门楼市遇冷是事实,但是什么原因导致房价暴跌市场观点并不统一。

有“政策调控论”者认为,厦门楼市的暴跌是政策调控的功劳,理由是今年6月28日,住建部等七部委在整治全国30城房地产市场乱象中,厦门是其中之一,随后7月初福建省、厦门市先后发文遏制投机炒房,这才有了房价暴跌,地价腰斩。

政策起效快,但并不是全部。房价的持续走高,投机盛行,让政府对房地产市场的调控越来越严。虽然现在才8月,但今年成为楼市调控政策发布最频繁的年份已经确定无疑了。中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。仅仅7月份,就有超过60城发布了超过70次各类型房地产调控政策,平均下来,每天都有两座城市发布调控政策。

但同样是“四限”城市,为什么厦门暴跌,杭州却依旧暴涨呢?

不可否认“政策调控”的影响,但笔者认为更不可少了“市场调整”的因素。大家看到厦门楼市近10年的暴涨,但是没有看到土地的供应量也在同步增加,当商品房的供应量超过了需求量,特别是价格又炒到了高点时,应声而落不也正常?

最有代表性的数据是库存去化周期。根据中原地产数据,2018年上半年,厦门市一手住宅成交量锐减58.5%,去化周期进一步延长到23.8个月,其中144平米以上的高端产品超过29个月。厦门库存积压的情况在一线城市中非常少见,还是以杭州为例,根据易居研究院5月底发布的《中国百城住宅库存数据》显示,截至5月份,100个城市新建商品住宅去化周期为9.8个月,而杭州的去库存周期仅为2.8个月。据业内专家表示,鉴于房地产行业的特性,一般来说,库存去化周期合理区间为12个月-16个月。我们也可以理解为,杭州的楼市是典型的卖方市场,商家可以待价而沽(这也可以解释杭州等城市摇号“打新”),而厦门则是典型的买方市场,虽然也有可能是被抑制了消费的买方市场。

无论是政策调控还是市场调整,厦门房价的暴跌在这个经济大环境调整的特定时刻都触动了不少人的敏感神经,以至于有自媒体猜测,厦门会不会成为新一线城市崩盘的导火索?

| 上海市中心地块罕见流拍,苏州土地拍卖遇冷,这或许只是今年来国内土地拍卖的一个缩影。

调控越严厉,市场越敏感

厦门楼市的调整引发的激烈讨论说明,市场越来越敏感,也越来越脆弱。

调控越来越严厉,比如8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住建部称,未来将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

严厉的房价振幅考核,随着而来的是调控政策越来越荒诞。比如在住建部会议的前一周,7月30日,深圳也宣布了空前严厉的楼市新政。四大调控重点让很多人欲哭无泪:一是单位不能购买住宅;二是新供应用地的商务公寓只租不售,新政后购买的商务公寓5年限售;三是新政后个人购房3年限售,之前买的不受限制;四是离婚2年内买房,实施差别化按揭政策。

总体来看,这四条政策是对深圳调控的全面补丁,总结起来就是不能买,买了也不能卖。一刀切的做法,会不会像厦门这样锁死市场的流动性另说,但对消费者的误伤是在所难免的。比如“离婚2年内买房,实施差别化按揭政策”这一条,虽然有不少离婚买房的例子出现,但离婚本身没错吧?

市场有盲动,所以不否认政策对市场的调整是有必要的,但从今天密集的调控政策来看,“有形的手”似乎要完全取代“无形的手”在房地产领域的作用。调控在限购、限贷、“限离”、“企业限购”等道路上越走越远,所谓的“靶向治疗”的修复策略最后结果就是一刀切的“外科手术”,在封杀投机炒作的空间的同时,也让房地产行业离计划经济越来越近。

杭州楼市一度因为卖地太疯狂,库存积压,呈现一片死气,但这两三年随着杭州G20峰会、杭州经济的全面崛起而火爆。厦门楼市的调整引发的新一线城市会不会崩盘的恐慌,再次提醒政策制定者,当政策对价格的影响大于市场的时候,必然会导致两个结果,一是越来越依赖政策这只立竿见影的手,二是越来越怕价格的波动,因为任何一点小的波动,我们都会怀疑,是不是又有人在操纵。房价作为一个市场信号如果失灵,我们对市场的信心也就垮了。

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